Algemeen
Algemeen
In deze paragraaf wordt ingegaan op de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan haar grondbeleid. In 2015 is de Nota Grondbeleid (2015-2020) vastgesteld. In de nota grondbeleid is opgenomen dat de gemeente een actief grondbeleid voert. Actief grondbeleid houdt in dat actief gestuurd wordt op de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Op deze wijze wordt grip gehouden op planvorming, realisatie en uitgifte van gronden. Het aankoopbeleid is gericht op het zelf verwerven van grond voor de realisatie van bedrijventerreinen en woningbouwlocaties. De huidige grondexploitaties worden in eigen beheer uitgevoerd.
Als daar aanleiding toe is wordt op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten het voorkeursrecht gevestigd. Dit betekent dat de eigenaren bij voorgenomen verkoop eerst de grond aan de gemeente moeten aanbieden. Daarnaast wordt gekeken welke mogelijkheden er zijn om gronden die in de toekomst niet worden ingezet voor nieuwe exploitaties of ruilgronden, weer op de markt te zetten en af te stoten.
In 2013 is de Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen deel 1 vastgesteld. In deze nota is het beleid voor de kostentoerekening van bovenwijkse voorzieningen aan de verschillende grondexploitaties vastgelegd.
De financiële vertaling van de grondexploitaties is opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2018. In de MPG zijn de financiële doorrekeningen opgenomen van alle lopende grondexploitaties en is inzicht gegeven in het verwachte resultaat en het weerstandsvermogen. In de MPG zijn ook meer details per grondexploitatie opgenomen
Belangrijke beleidsdocumenten:
Nota Grondbeleid 2015-2020(2015)
Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen (2013)
Structuurvisie kernen (2010)
Structuurvisie buitengebied (2012)
Plaats van de grondexploitatie binnen de organisatie/bedrijfsvoering
Er is geen sprake van een gemeentelijk grondbedrijf. De taakgebieden grondbeleid en grondexploitatie vallen onder de eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling. De eenheidsmanager is verantwoordelijk voor deze taakgebieden en is ook budgethouder.
Planning en control cyclus en grondexploitaties/informatievoorziening gemeenteraad
In de planning en control cyclus wordt de gemeenteraad jaarlijks drie keer geïnformeerd over de exploitatie van grond in de gemeente Dalfsen. Dat is op de volgende momenten:
- in november via de paragraaf grondbeleid in de programma begroting
- in april via de MPG
- in mei via de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening
Bij belangrijke ontwikkelingen zal de raad ook tussentijds worden geïnformeerd.
Ontwikkelingen
Resultaten positief door winst name
De marktomstandigheden zijn positief te noemen, ook in Dalfsen is dit zichtbaar. Een aantal ontwikkelingen die betrekking hebben op de uitkomsten uit de MPG zijn hieronder weergegeven:
- Het consumentenvertrouwen stijgt, mede door toenemende mogelijkheden op de arbeidsmarkt.
- Het vertrouwen in de woningmarkt neemt weer toe, dit is te zien in een toename van het aantal verkooptransacties.
- De koopkracht van de consument neemt toe en de economie groeit.
- De historisch lage hypotheekrente maakt het aantrekkelijk om juist nu een verhuisbeweging te maken.
- Door stijgende woningwaardes komen minder mensen met een schuldrest te zitten.
Wel zijn de huidige hypotheekregels strenger geworden, dit maakt het moeilijker om de financiering van een woning rond te krijgen.
De uitgifte van Oosterdalfsen was weer succesvol. Wel zien wij vanuit de uitgifte van de eerste fase dat het tijdspad tussen het tekenen van de verkoopakte en het werkelijke passeren van de grond langer op zich laat wachten. De oorzaak hiervan ligt met name in het voorbereidingstraject die meer tijd in beslag neemt (selectie aannemer en uitwerken tekeningen, definitief akkoord op ontwerp), maar ook de financiers willen meer zekerheid hebben voordat de financiering definitief wordt. Zij willen pas de financiering definitief maken als ook het ontwerp definitief is en de vergunning is verstrekt.
Voor de bedrijfslocaties zien we dat de interesse in bouwgronden blijft bestaan. Diverse ondernemers hebben zich bij de gemeente gemeld. Wel neemt het omzetten van interesse naar het daadwerkelijk passeren van gronden ook voor deze categorie meer tijd in beslag.
Voor tussentijdse winstnames werd altijd het voorzichtigheidsprincipe gehanteerd. Binnen de regelgeving is in 2017 aangegeven dat gemeenten naast het voorzichtigheidsprincipe ook meer rekening moeten houden met het realisatieprincipe. Hierdoor zal eerder tussentijdse winst genomen moeten worden. Dit heeft tot gevolg dat 2017 afsluit met een winstname van € 5,2 mln. (2016 : € 1.715.000). Dit is hoger dan wat bij de MPG is voorgesteld, omdat op basis van de regelgeving Dalfsen nog steeds te voorzichtig was in de ramingen. Daarnaast konden niet alle risico's meegewogen worden in de berekening van de tussentijdse winst. Dit resultaat bestaat uit de volgende (tussentijdse) winstname:
Grondexploitatie | Resultaat | |
Grift III | € 95.000 | Tussentijdse winstname |
Posthoornweg West | € 18.474 | Afgesloten project |
Vechtstraat | € 4.909 | Afgesloten project |
De Gerner Marke | € 1.599.000 | Tussentijdse winstname |
Waterfront | € 729.000 | Tussentijdse winstname |
Oosterdalfsen | € 345.000 | Tussentijdse winstname |
Westerbouwl. Noord | € 1.338.000 | Tussentijdse winstname |
De Nieuwe Landen | € 575.000 | Tussentijdse winstname |
De Nieuwe Landen II | € 410.000 | Tussentijdse winstname |
De Koele | € 224.000 | Tussentijdse winstname |
Muldersveld II | € 183.000 | Tussentijdse winstname |
Totaal | € 5.521.383 | |
Afgesloten projecten Bedrijfterr | € 45.285 | Afgesloten project |
Welsummerveldweg | € 166.188 | Winstname |
Kiezebrink (grond) | € -219.997 | Verliesname |
Oosterbouwlanden (grond) | € -53.391 | Verliesname |
Den Hulst uitbreiding | € -257.163 | Verliesname |
€ 5.202.305 |
Onderstaand overzicht geeft een samenvatting weer van de status per grondexploitaties. Op totaal niveau kan geconcludeerd worden dat de grondexploitaties goed lopen en dat in 2017 veel gronden zijn verkocht. In onderstaand overzicht is een korte toelichting opgenomen op een aantal bijzonderheden van de desbetreffende exploitaties. In de MPG 2018 is per exploitatie een meer gedetailleerde weergave opgenomen.
√ = Loopt conform planning
O = Loopt achter, maar risico beperkt
X = Loop achter, actief monitoren en waar nodig bijsturen is gewenst
Exploitatie | Verkopen | Kosten | Resultaat | Planning | Risico | Bijzonderheden |
Grift III | O | √ | √ | √ | O | Lange looptijd, nog veel uit te geven en ontwikkelen gronden. Verkopen gaan langzamer dan verwacht. Wel is er voor 3,85 ha aan intentieovereenkomsten getekend. |
Posthoornweg West | √ | √ | √ | √ | √ | Alle gronden zijn verkocht. De exploitatie zal in 2018 afgesloten worden. |
Parallelweg | √ | √ | √ | √ | √ | De laatste kavel is verkocht en zal in 2018 passeren |
De Gerner Marke | √ | √ | √ | √ | √ | Grondexploitatie zit in de afronding, er hoeven nagenoeg geen kosten gemaakt te worden. Nog een paar kavels moeten worden verkocht |
Waterfront | √ | √ | √ | √ | √ | Ontwikkeling van de kop van het Waterfront moet nog plaatsvinden. Is een beeldbepalend onderdeel in deze exploitatie. |
Oosterdalfsen | √ | √ | √ | √ | √ | Uitgifte van de gronden verlopen voorspoedig. Daadwerkelijke passeren kent wel vertraging. Ondanks deze vertraging zijn de verkopen wel gerealiseerd. De totale lengte van de exploitatie is door de snelle uitgifte korter geworden. |
Westerbouwl. Noord | O | √ | √ | √ | √ | Een aantal verkopen is over het boekjaar heen geschoven en worden in 2018 gerealiseerd. Wel zal in 2018 een herverkaveling plaatsvinden voor de nog te verkopen kavels. |
De Nieuwe Landen | O | √ | √ | √ | √ | Verkopen van 2017 zijn niet gehaald, de uitgifte over de jaren is hier op aangepast. Hierdoor kent de exploitatie een langere looptijd. |
De Nieuwe Landen II | O | √ | √ | O | √ | Verkopen lopen achter, de uitgifte over de jaren is hier op aangepast. Hierdoor kent de exploitatie een langere looptijd. |
De Koppeling | O | √ | √ | √ | √ | Verkopen zijn doorgeschoven naar 2018, impact beperkt. |
De Koele | O | √ | √ | √ | √ | Verkopen lopen achter op planning, gezien de beperkte omvang van deze exploitatie is de impact op het totaal beperkt. |
Muldersveld II | O | √ | √ | √ | √ | Verkopen lopen achter op planning, gezien de beperkte omvang van deze exploitatie is de impact op het totaal beperkt. |
Muldersweg | √ | √ | √ | √ | √ | Eerste uitgifte zal in 2019 plaats gaan vinden. |
Grondexploitaties verder ontwikkeld
In 2017 zijn 139 in plaats van de 124 geraamde kavels verkocht. De verkopen liggen daarmee boven de verwachte verkopen. De verkoopopbrengsten (€ 8,5 mln.) liggen hoger dan begroot (€ 7,6 mln.) en zijn hoger dan vorig jaar. De hogere grondopbrengsten worden grotendeels veroorzaakt dor de uitgifte in Oosterdalfsen.
In 2017 is er circa 1,3 ha. bedrijfsterrein verkocht. In de programmering was rekening gehouden met 1,9 ha. De begroting is niet gehaald, maar er zijn wel concrete onderhandelingen en er zijn intentieovereenkomsten (voor circa 3,85 ha) gesloten die in 2018 (deels) leiden tot verkopen. Alle gronden in Posthoornweg west zijn verkocht. Hierdoor is de exploitatie in 2017 afgesloten. De laatste gronden op de Parallelweg zijn in 2018 verkocht. Deze exploitatie zal in 2018 worden gesloten.
In 2015 is er een marktonderzoek gedaan naar de behoefte aan bedrijventerrein in de gemeente Dalfsen. De enquête gaf een behoefte van circa 16,6 ha. aan voor de komende 10 jaar. Ook is in 2015 onderzoek naar de woningmarkt gedaan. Hierbij is gekeken naar de verwachte groei van het aantal huishoudens, de woonbehoefte en de verhuisbehoefte. Op basis van de huidige ontwikkelingen, het aantal dossiers die onderhanden zijn en de concrete gesprekken die lopen met marktpartijen is er geen aanleiding om het onderzoek te herzien en worden de uitkomsten vanuit de marktonderzoeken gehanteerd als basis van de programmering in de grondexploitaties. In 2018 zal weer een woningbouwonderzoek worden verricht. Voor de bedrijventerreinen zijn met omliggende gemeenten afspraken gemaakt om overprogrammering in de regio te verlagen. Uit de onderzoeken die in samenwerking met de provincie zijn gedaan is geconcludeerd dat voor Dalfsen voor de industrielocaties geen overprogrammering bestaat. Dit is positief en geeft ook aan dat aanpassen van de programmering op dit moment niet noodzakelijk is.
Het BBV schrijft voor dat grondexploitaties met een looptijd van meer dan 10 jaar niet wenselijk zijn. In de programmering is een exploitatie (Westerbouwlanden Noord) opgenomen waarbij de laatste uitgifte is geprognosticeerd in 2027. Dat betekent dat er nog wat afrondende werkzaamheden zullen plaatsvinden in 2028. Omdat het risico beperkt is zijn hier geen aanvullende beheersmaatregelen genomen, behalve dan dat de kosten zijn geïndexeerd. Alle opbrengsten worden binnen de looptijd van 10 jaar gerealiseerd.
BBV wijziging
In 2017 zijn er geen BBV wijzigingen geweest die betrekking hadden op de grondexploitaties. Een van de BBV wijzigingen, welke in 2016 is doorgevoerd, heeft betrekking op de overboeking van de niet in exploitatie genomen gronden naar de MVA. Op basis van de regelgeving kunnen eventuele waardeverminderingen tot en met 2019 worden verwerkt. Op peildatum 1 januari 2018 zijn taxaties verricht van de belangrijkste grondposities, op basis van deze taxaties zijn er op drie kavels afboekingen verwerkt voor een totaal van € 530.000. Daarnaast is voor € 166.000 winst gerealiseerd op een verkoop onder de MVA die betrekking heeft op de grondexploitaties.
De commissie BBV heeft in de notitie grondexploitatie van 2016 een aanbeveling gedaan welke betrekking heeft op de tussentijdse winst name. Hierbij dient een afweging gemaakt te worden tussen het realisatieprincipe en het voorzichtigheidsprincipe. Dalfsen heeft altijd het voorzichtigheidsprincipe voor laten gaan op het realisatieprincipe. In 2017 heeft de commissie meer duidelijkheid gegeven over de toepassing van tussentijdse winst name, waarbij meer nadruk is gelegd op het realisatieprincipe. Dit heeft tot gevolg dat eerder winst genomen zal worden.
Om tussentijdse winst op de grondexploitatie te kunnen nemen moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:
1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).
Er zijn verschillende complicaties die het nemen van (tussentijdse) resultaten op de grondexploitatie bemoeilijken:
- In de praktijk zijn de nog te maken aanlegkosten niet goed in te schatten door de conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingproces.
- Ook zijn de mogelijke opbrengsten zeer conjunctuurgevoelig en zijn niet alle kavels op voorhand al verkocht tegen de gewenste verkoopprijzen.
- Tijdens het meerjarige proces ontstaan er vaak nieuwe inzichten die dwingen tot een andere uitvoering of er treden onvoorziene verrassingen op.
- De aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is voor een deel dienstbaar aan alle percelen waardoor het financieel afsluiten van delen van een locatie problemen oplevert.
De tussentijdse winstname dient te worden bepaald op basis van de verhouding tussen het percentage gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten. Het percentage gerealiseerde kosten x het percentage gerealiseerde opbrengsten x de verwachte winst op startwaarde in euro’s is in principe de winst die genomen moet worden.
Voor 2017 is er voor gekozen om de methode van tussentijdse winstname aan te passen aan de POC methode (percentage-of-completion methode). Wel zijn uit voorzichtigheid de winsten verminderd met de project specifieke risico's. Op deze manier blijft er een buffer over in de grondexploitaties om tegenslagen op te kunnen vangen. De tussentijdse winstname op basis van de oude methode zou een winstname van circa € 1,6 mln. opgeleverd hebben.
Risicomanagement
De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties zijn onderdeel van de risicobeheersing. Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld, en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie. Als de risico’s inzichtelijk zijn kan er worden gekeken naar hoe de risico’s kunnen worden beheerst.
Risicobeheersing bestaat uit het nemen van maatregelen op basis van een beoordeling. Bij het beheersen van risico’s worden meestal vier keuzes genoemd:
- Vermijden van het risico. Het doel daarbij is om het risico weg te nemen.
- Verminderen van het risico. In dat geval wordt geprobeerd de kans of het effect van risico’s zoveel mogelijk te beperken.
- Overdragen of delen van een risico. In dat geval wordt geprobeerd het risico (gedeeltelijk) uit te sluiten door dit over te dragen aan een derde partij of te delen met een derde partij.
- Accepteren van een risico. Dit kan bijvoorbeeld zijn door in financiële zin alvast een voorziening te treffen voor als het risico optreedt.
Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van de al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke projectrisico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project wordt er geïnventariseerd of er sprake is van risico’s. Deze worden zoveel mogelijk gekwantificeerd.
Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s. Bijvoorbeeld renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze worden gezien als generieke risico’s, die op alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze eventuele tegenvallers die niet uit de grondexploitatie kunnen worden gedekt, moeten worden opgevangen door de algemene reserve grondexploitaties.
Proces
Om de risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig/cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie, waarbij er sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoed- markt. Periodiek worden de risico’s van de beheersmaatregelen in kaart gebracht en geëvalueerd. Eind 2017 heeft deze voor het laatst plaatsgevonden. De geconstateerde risico’s zijn gekwantificeerd op basis van kans x impact. Vervolgens zijn de beheersmaatregelen bij de risico's geformuleerd. Door de risico’s periodiek intern te bespreken blijven ze onder de aandacht en kan er als dat nodig is actie worden ondernomen. Op deze manier wordt er actief gestuurd op projecten met een hoog risico.
In het onderstaande overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.
Complex | 25% van het verwachte resultaat | Risico | Risicoprofiel Herziening | Risico jaarrekening 2016 | Risicoprofiel jaarrekening 2016 |
BT Grift III | 143.000 | 968.000 | 825.000 | 1.178.000 | 792.000 |
BT Parallelweg | - | - | - | - | - |
Subtotaal bedrijventerreinen | 143.000 | 968.000 | 825.000 | 1.178.000 | 792.000 |
De Gerner Marke | 81.000 | 57.000 | - | 218.000 | - |
Waterfront | 116.000 | 15.000 | - | 15.000 | - |
Oosterdalfsen | 292.000 | 140.000 | - | 400.000 | - |
Westerbouwlanden Noord | 1.120.000 | 365.000 | - | 295.000 | - |
De Nieuwe Landen | 48.000 | 60.000 | 12.000 | 24.000 | - |
De Nieuwe Landen II | 480.000 | 105.000 | - | 270.000 | - |
De Koppeling | 24.000 | - | - | - | - |
De Koele | 35.000 | - | - | 50.000 | - |
Muldersveld II | 14.000 | - | - | 20.000 | - |
Muldersweg | 26.000 | 80.000 | 54.000 | 10.000 | - |
Subtotaal woningbouwlocaties | 2.210.000 | 822.000 | 66.000 | 1.302.000 | - |
1% rentestijging | 383.000 | 383.000 | 625.000 | 625.000 | |
Kostenstijging | 920.000 | 920.000 | 571.000 | 571.000 | |
Risico POC methode | 519.000 | ||||
Subtotaal exploitatieoverstijgend | - | 1.303.000 | 1.822.000 | 1.196.000 | 1.196.000 |
Totaal | 2.353.000 | 3.093.000 | 2.713.000 | 3.676.000 | 1.988.000 |
In bovenstaande tabel is te zien dat met name risico's worden gelopen in de Grift III. Deze risico's hebben betrekking op de omvang (nog circa 13 ha te verkopen) en looptijd van de grondexploitatie.
In de risico inschatting is een risico opgenomen voor stijgende rente. Voor de rente is 0,2% ingerekend in de grondexploitaties (1% - 0,8%). Voor het risico op een aanvullende rentestijging van 1% is een risicobuffer opgenomen.
Door de omvangrijke winstnames in 2017 zijn de grondexploitaties minder in staat om tegenvallers op te vangen op het moment dat de markt tegen zit. Dit risico is vertaalt in een algemeen risico POC methode, waarbij het totale risico is geclassificeerd op totaal € 519.000.
De overige risico's hebben voornamelijk betrekking op het risico op extra stijgingen van de kosten (meer dan voorzien). De verwachting is dat de geprognosticeerde stijging van verkoopprijzen wel kan worden doorgevoerd. Het risico bedrag is aangepast in verband met de verwachting dat kosten sneller stijgen dan verwacht. Dit risico is deels meegenomen in het risicoprofiel, maar kan in eerste instantie worden opgevangen in het resultaat van de desbetreffende grondexploitatie.
Op basis van bovengenoemde wordt een totaal risico van circa € 2,7 mln. gelopen. Bij de inschatting van de risico's is er rekening mee gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.
Algemene reserve grondbedrijf (weerstandsvermogen)
In de vorige paragraaf is weergegeven dat grondexploitaties risico’s met zich meebrengen. Deze mogelijke risico’s worden gedekt door een buffer; de algemene reserve grondexploitaties.
Om de omvang van de algemene reserve grondexploitaties (weerstandsvermogen) te bepalen werd in het verleden een statische methode gehanteerd. De methode hing af van de boekwaardes, de nog te maken kosten en de verwachte winst. In de nota reserves en voorzieningen (2015 - 2018) is een gewijzigde methode opgenomen. Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald aan de hand van geïnventariseerde risico's (zie vorige paragraaf). Hierbij wordt er rekening mee gehouden dat bij winstgevende exploitaties de eerste 25% van de winst kan worden ingezet om de risico’s van deze exploitatie op te vangen.
Op basis van risicoafweging is een algemene reserve grondexploitaties van € 2,7 miljoen genoeg voor het afdekken van de risico's. De algemene reserve grondexploitaties bedraagt ultimo 2017 € 7,2 miljoen (inclusief de verwerking van de winst en verliesnames). Dat betekent dat de reserve voldoende is om de risico's te dekken. Op basis van de huidige risico inschatting kan er een bedrag van € 4,5 miljoen vrijvallen. Bij de jaarrekening 2017 zal hier een voorstel voor worden gedaan.
Volgens deze gegevens kan het volgende verloop worden weergegeven voor de benodigde bijdrage vanuit/aan de algemene reserve vrij besteedbaar.
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | |
Netto berekende risico/benodigde stand reserve | 2.559.705 | 1.869.000 | 1.988.000 | 2.713.000 |
Stand algemene reserve grondexploitaties | 1.580.636 | 3.989.829 | 3.589.486 | 7.190.000 |
Bijdrage reserve vrij besteedbaar | -979.069 | 2.120.829 | 1.601.486 | 4.477.000 |
Parameters
Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruik gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters.
Programmering
In het najaar van 2015 zijn er onderzoeken naar de bedrijventerreinen en woningmarkt gedaan. Deze onderzoeken waren de basis voor de programmering in de MPG. Onderzoeken naar marktomstandigheden worden één keer in de twee à drie jaar verricht, tenzij de markt tussentijds zo wijzigt dat aanvullend onderzoek wenselijk is. Op basis van de huidige ontwikkelingen is het niet nodig om nieuwe onderzoeken te verrichten. De marktomstandigheden trekken aan, dit is ook zichtbaar in het aantal woningbouwkavels die in 2017 zijn verkocht (139 t.o.v. 124 geraamd). Voor de industrielocaties blijft de realisatie achter (1,3 ha gerealiseerd t.o.v. 1,9 ha geraamd). Wel zijn er voor 3,85 ha intentieovereenkomsten afgesloten. De gemeenten in West Overijssel hebben in 2017 de Bestuursovereenkomst programmeren bedrijventerreinen West Overijssel 2017 - 2020 getekend. Met deze bestuursovereenkomst wordt er balans gecreëerd in de bedrijventerreinen. Wel blijft er mogelijkheid bestaan voor lokale initiatieven. Het totale aanbod van gemeente Dalfsen voor de komende 10 jaar bedraagt 17.7 ha. De vraagtoerekening van de provincie bedraagt 25 ha. hierdoor blijft er voldoende ruimte bestaan voor ontwikkeling binnen de gemeente.
Kosten/opbrengstenstijging
Voor de MPG 2018 zijn deze parameters uitvoerig beoordeeld. Op basis van deze beoordeling zijn de volgende parameters gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties in de MPG 2018. De vastgestelde parameters zijn nog steeds van toepassing, gelet op de huidige inflatiecijfers en de lichte stijging van de verkoopprijzen van woningen.
Voor grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar wordt vanaf jaar 11 geen opbrengstenstijging meer ingerekend.
Parameters | 2018 | 2019 | 2020-2026 | 2027 e.v. |
Kostenstijging | 0,0% | 2,0% | 2,0% | 2,0% |
Opbrengstenstijging | 0,0% | 1,5% | 2,0% | 0,0% |
Rentetoerekening
Het BBV schrijft voor dat de rentetoerekening aansluit bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage dat gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1%. Het gemiddelde percentage aan betaalde rente ligt op 2,24%. Aangezien deze in de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen toegerekend dient te worden, daalt dit percentage en komt het uit op 0,84%. Bij de werkelijke toerekening moet het werkelijke percentage (op dit moment 0,84%) worden toegerekend. In de doorrekeningen wordt uitgegaan van het percentage van 1%. Met deze 1% wordt een kleine risicobuffer ingebouwd die stijgende rente op kan vangen.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige contante waarde van kasstromen te kunnen bepalen. Dit is het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde. Dit moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. In de doorrekeningen van de grondexploitaties is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2%.
Grondprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks aangepast aan de huidige marktomstandigheden. De verkoopprijzen voor de woningbouw- en bedrijvenlocaties worden door ons vastgesteld. Voor 2018 heeft het college nieuwe prijzen vastgesteld (collegebesluit 2881). In overleg met de raad wordt er op dit moment nog geen prijsdifferentiatie toegepast op de verkoopprijzen. Wel hebben wij de toezegging aan de raad gedaan om prijsdifferentiatie in 2018 te onderzoeken. Hiervoor zal in het najaar (ten behoeve van de vaststelling van de grondprijzen 2019) een voorstel aan de raad worden gedaan. Op de prijzen wordt een jaarlijkse prijsindexatie toegepast.
Acutaliteit grondexploitaties
Alle grondexploitaties zijn per 1-1-2017 geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld door het vaststellen van het MPG 2018.
In onderstaand overzicht is de prognose weergegeven van de balansposten en de verwachte resultaten zoals deze voortkomen uit het MPG 2018.
Het verwachte geconsolideerde resultaat op startwaarde bedraagt € 9,5 mln. (MPG 2017: € 15,4 miljoen). De belangrijkste oorzaak van de daling van het resultaat is de tussentijdse winst name van € 5,5 mln. Voor de MPG 2018 zijn de civieltechnische ramingen geactualiseerd zodat ook voor deze kosten weer een actuele inschatting is gemaakt. Deze kosten hebben een sterke toename ten opzicht van vorig jaar.
Bepaling van de verwachte eindwaarde ( A+ D - E - F = C). De verwachte startwaarde betreft de verwachte eindwaarde contant gemaakt naar 1-1-2018 tegen 2% rente. * - bedrag is betaalde rente, + bedrag is ontvangen rente |